한옥이 도시한옥으로 진행되는 과정에는 다양한 논쟁과 해석이 있다. 도시건축 분야의 틀 안에서 볼 때, 가장 핵심이 되는 것은 좁은 필지, 가로와의 관계이다. 이를 결정하는 필지구획 방식과 원칙에 대한 해석은 도시조직를 이해하는 가장 중요한 과제이다. 도시한옥을 담고 있는 도시한옥주거지는 필지의 구획이 곧 집의 규모와 구축 체계에 결정적인 역할을 할 수 있기 때문이다. 이런 배경으로 논문은 형성과정의 추적을 통해 삼청동35번지 도시한옥주거지의 필지구획 방식과 기준을 도시한옥, 주변상황의 관계를 통해 해석하고자 했다.
첫째, 형성과정은 시기, 권역별로 삼청동35번지의 아래부터 윗부분으로 네 단계의 변위점(shift)으로 구분할 수 있다. 네 개의 변위를 결정하는 내용은 필지구획방식과 개발업자, 지형의 변화이다. 형성과정의 첫 번째 변위점은 삼청동35번지의 최초 필지의 모습과 개발업자의 등장이다. 두 번째는 격자형 조직으로 필지의 구획이 시작되는 단계이다. 세 번째 단계는 개발업자가 바뀌고, 격자형 조직의 필지구획이 완성되는 단계이다.
두 번째는 가구가 구획되고 난후 필지열-가로-필지열 단위로 구획되면서 가로체계가 뼈대를 갖추게 된다면, 세 번째 단계는 가구 내 필지구획과 가로체계가 동시에 구획되는 것이다. 네 번째 단계의 필지구획 방식은 두 가지로 정리할 수 있다. 첫 번째는 처음부터 가구와 접근로로 구획된 것이 아니라 아래에서부터 점진적으로 필지들이 더해져 가구와 가로가 구획되는 방식이고 두 번째는 격자형 필지구획처럼 가구로 구획된 부분과 점진적으로 필지가 더해져 만들어진 부분이 합해져서 가구와 가로가 만들어지는 방식이다. 필지구획의 추적을 통해 확인할 수 있었던 것은 가구, 가로를 만드는 원칙은 둘이 이원화된 것이 아니라, 필지-가로-필지의 통합된 요소로 인식된다는 것이다. 필지구획 초기에 개발업자가 중요하게 생각했던 것은 당연하겠지만 경제적인 이유와 효율적 공사를 위한 고민이 우선시되었을 것이다. 처음 필지를 분할하여 평평한 땅을 만드는 작업은 현재의 모습인 개별 소규모 필지별로 조성된 것이 아니라 개별 필지별, 블록별 혹은 블록을 네 개 정도로 나누어 분할하여 평평하게 만든 후 땅을 분양하는 방식이었다. 분양된 큰 덩어리의 것들이 다른 업자에 의해 또다시 분화되는 것이며 그 위에 한옥이 건설되는 것이다.
둘째, 필지구획과 도시한옥의 관계에서는 필지 구획의 기준을 한옥의 구성적 특징에서 찾아야 한다는 것이다. 전통적인 한옥이 도시한옥으로 진행되는 원인에는 다양한 원인들이 있지만 가장 중요한 것은 한옥에 대한 인식의 변화와 좁은 필지일 것이다. 이전과는 다른 개념의 집짓기와 필지의 형상이 도시한옥으로 진행되는 가장 중요한 조건이었다. 필지가 한옥을 변형시켰지만 한옥을 담고 있는 필지를 구획하는 기준에 대한 실마리는 역설적으로 한옥에서 찾아야 한다. 이렇게 볼 때 도시한옥과 필지는 연동관계에 있는 것으로 서로의 원인으로 작용하고 있다.
셋째, 주변 대형필지와 접한 경계 부분에서의 필지구획과 지형의 상관관계에 관한 것이다. 이를 통해 삼청동35번지 개발을 촉진시켰던 실질적인 원인을 주변 필지들과의 관계에서 확인할 수 있다. 지형과의 관계는 역시 형성과정과 겹쳐 봄으로 해서 지형의 영향과 그렇지 않은 경우 필지구획을 정리할 수 있다. 정연한 격자형 필지구획은 최초 구획 단계에서 개념적으로 그 크기가 한옥에 의해 결정되고 있음을 볼 수 있다. 그러나 경계부분이나, 지형적 조건이 험난한 지역에서는 필지구획에 있어 지형이 일차적인 원인으로 작용한다. 삼청동35번지는 1930년대 건설된 전형적인 도시한옥주거지면서 주변의 다른 도시한옥주거지 개발과 구분되는 특수성을 가지고 있다. 그 특수성은 필지구획과 도시조직 구성체계로 구분되며, 그 내용은 형성과정과 주거유형과의 관계 그리고 기존 지형을 다루는 개발 방식에 의해 설명될 수 있다. 이는 이후 진행되는 도시한옥주거지 뿐만 아니라 근대도시집합주택의 역사 속에서 삼청동35번지를 위치시킬 수 있는 유효한 힘이라 할 수 있다.
